הדרך להצלחה בהשקעות נדל"ן: יתרונות וחסרונות

מה הופך את הנדלן למגורים בישראל להשקעה כל כך אטרקטיבית? והאם בכל מצב? ולכל אחד?

השקעה פירושה נטילת סיכון )באם התשואה בפועל תהיה נמוכה מהתשואה הצפויה, או מצב בו הפסדנו את כל גובה ההשקעה( למול הסיכוי/אפשרות )הפוטנציאל

להשיג תשואה גבוהה יותר מהתשואה הממוצעת.( לרווח עתידי יש קשר ישיר בין ההבנה שלנו של את מוצר והסיכון הכרוך בו מחד לבין האפשרות לרווח מאידך, בדומה למשקולת או מטוטלת- ככל שהסיכון גדל- גם הרווח גדל, וככל שהרווח קטן גם הסיכון קטן...

הבנת הקשר בין סיכון ואפשרות היא הבסיס לכל תהליך קבלת החלטת ההשקעה. אין השקעה ללא סיכון, אך ישנן דרכים לנהל את הסיכון ולהגדיל את הסיכוי להשיג תשואה עודפת ואת המטרות הפיננסיות שלכם.

השקעה היא מילה קשה לעיכול, כי בתפיסה שלנו, מדובר במצב בו אנו נוטלים סיכונים בשעה שכל מה שאנחנו מבקשים היא רווחה כלכלית, אשר תאפשר לנו לחתן את ילדינו בכבוד, ולהעניק להם קורת גג.

במאמר מטה, ננסה לפשט ולהסביר מהם היתרונות והחסרונות העיקריים בהשקעה בדירת מגורים בישראל:

יתרונות:

השקעה פשוטה- כל אחד מבין את הצורך בדירת מגורים הן אטרקטיבית? והאם בכל מצב? ולכל אחד? כקונה והן כשוכר, ולכן קל לנו להבין "ולצבוע" את ההכנסה הפסיבית ועליית הערך מדירה.

אנחנו מבינים את המשמעות והחשיבות של מיקום, ומן הסתם לא נקנה אוהל באמצע היער.

השקעה בדירת מגורים שונה מהשקעה בניירות ערך או מניות של חברה, אשר מצריכות הבנה בשווקי ההון, הכרת כללי חשבונאות, ניתוח נתונים, סקירת מגמות ומידע נוסף, אשר המשקיע נדרש לשלוט בו.

השקעה בטוחה -

• בהשקעה בדירת מגורים הסיכון נמוך יחסית, לא רק בראיה שלנו כמשקיעים, אלא גם בראייה של בנק ישראל שאמון על יציבות הבנקים והכלכלה הישראלית. בנק ישראל נותן אמון רב במשקיעים בדירת מגורים, באמצעות מתן הלוואות באחוזים גבוהים, יחסית בקלות עבור רכישת נדל"ן. יתרה מכך, הבנקים מתחרים על נוטלי המשכנתאות ומשקיעים מאמץ רב, כדי שנקח דווקא מהם הלוואות משכנתא.

• מעטים בעלי הדירות שהחזיקו למשך זמן והפסידו כסף.

• לאורך ההיסטוריה מחירי הדיור במגמת עלייה נומינלית (6%-7% בממוצע בשנה). דירת מגורים היא אחד המגינים העיקריים מפני נזקי האינפלציה (שיש המגדירים אותו כמס השקט).

• ביקוש גבוה הנובע מכמה סיבות- גידול דמוגרפי = ממוצע נפשות למשפחה גבוה (בישראל סביב 3.7 ובמגזר שלנו ברוך השם קרוב ל 5 כן ירבו) ביחס לממוצע נפשות במדינות המפותחות (2.3 בממוצע). עליות של יהודים מרחבי העולם, ולצערנו גם שינוי בהרכב המשפחות שהתרבה.

היצע הדירות - היקף הבניה לא עונה על הצורך. הפער בין היצע לביקוש רק גדל עם השנים, ובפרט בתקופה זו, כאשר אין פועלים לביצוע העבודות

מיסוי - הפטור ממס על דירה יחידה הוא מדיניות ממשלתית שמטרתה לעודד בעלות על דירה ולסייע לאזרחים להשיג יציבות כלכלית ומגורים עצמאיים.

מימון - מכיוון שלזמן יש ערך כספי )תחשיבי היוון -שאם תרצו נרחיב על זה בהזדמנות אחרת(, המינוף של המימון ברכישת דירת מגורים מגדיל את אחוז הרווח שלי.

חסרונות וסיכונים:

חוקי המס - היות והמדינה רוצה לעודד שלכל תא משפחתי תהיה דירה, היא קבעה פטורים ממיסים שנועדו להקל, אך חוקים אלה משתנים מדי פעם כדי להגביל משקיעים "ולצנן" את השוק וצריך להיות ערני אליהם, ולהכיר את דיוקי החקיקה והפרשנויות המשפטיות.

הרגולציה - שבנק ישראל מנחה את הבנקים וריבית הפריים (שעוד נדבר עליה בהרחבה) שהבנק מעדכן מדי חודש, נועדו לשמור על יציבות המטבע והשוק, לכן יש ביכולתם לשנות את עלויות המימון ולחשוף אותנו להוצאות לא צפויות.

פגיעה משמעותית בתזרים השוטף כתוצאה מהוצאות חריגות (תיקונים) או פגיעה בכנסות השכירות (עקב אי מציאת שוכר, קושי בגביית דמי השכירות) האם בכל מקרה דירת מגורים זאת השקעה אטרקטיבית מאד?

ממש לא. עבור מי שזאת דירה יחידה זה מעולה.

אבל לגבי דירה שניה ויותר – הסיכון גדול יותר, הנטל המיסויי כבד, וישנן חשיפות רגולטוריות בלתי צפויות (לדוגמא, הצעת החקיקה של יאיר לפיד להשית מס נוסף על דירה שלישית).

הספקולציה לעליית ערך מגדילה את הסיכון, אך לא מגבירה את הסיכוי לרווח, ובפועל יתכן ויש אלטרנטיבות השקעה בטוחות ורווחיות יותר. בכל אופן, משקיע שכן רוצה לצבור דירות, הצורך שלו בבניית אסטרטגיה ובסדר פעולות פיננסי נכון, גדל הרבה יותר.

לסיכום: השקעה בדירת מגורים בישראל היא אטרקטיבית ויכולה להיות רווחית, אך מכיוון שהרווח מבוסס בסוף על התשואה השוטפת (שהיא נמוכה בישראל) ומעליית ערך (שזו ספקולציה שמעלה את הסיכון) אנו, כמשקיעים, צריכים לקחת בחשבון את הסיכונים שיש ביכולתנו לקחת על עצמנו, ובהתאם לכך לגלם את הרווח הפוטנציאלי.

לצורך כך, נדרש לבנות אסטרטגיה ייעודית עבורנו, אשר מנצלת את נקודות החוזקה שלנו, מנטרלת את החולשות שלנו ונותנת מענה במקרה שסיכון מתממש.

המאמר הזה יכול לשנות את החיים של מישהו.

שתפו אותו עכשיו. כל מי שמעונין לקבל מדי שבוע את המאמרים, החדשות והסקופים, מוזמן לשלוח מייל ולבקש שאצרף אותו. בהצלחה לכולנו.