רכישת דירה: הבית שלכם או ההשקעה שלכם?

בתקופה הקרובה בעז"ה נפרסם סדרת מאמרים מקיפה שתעסוק בנושא רכישת דירה להשקעה. בכל מאמר נתמקד בהיבט / נושא אחר, נעמיק בו ונדייק אותו.

מטרת סדרת המאמרים היא להעניק לאנ"ש מידע והסבר כדי שיוכלו לקבל החלטות בצורה מושכלת, מתוך הבנה וידיעה, ולא ללכת מתוך אמונה "במישהו שמבין" או "מישהו שהוא חבר של אחיין שלי" או "שהחברותא בכולל אמר לי שאפשר לסמוך עליו" או "שיש להם משרדים מפוארים במגדל" או "שמבטיחים לכם תשואה של מאות אחוזים תוך שנה שנתיים" וכו'... מקרים שלצערי קורים יותר במגזר שלנו וגורמים לנזק ושברון לב.

השבוע, נפתח בהסבר, אשר מחדד את האבחנה בין רכישת דירה למגורים לבין רכישת דירת מגורים כאפיק השקעה.

ככל שנבין את כללי המשחק והאינטרסים השונים, נוכל לקבל את ההחלטות הנכונות והמתאימות ביותר עבורנו, לדאוג למשפחתנו לרווחה כלכלית ולחתן את ילדינו בכבוד.

ההחלטה על רכישת דירה למגורים, מבוססת על בחינת מספר שיקולים. להלן השיקולים העיקריים:

1. מיקום גיאוגרפי- נשאף שהנכס ימוקם באזור בו נרצה לחיות ולגדל את משפחתינו, קירבה לקהילה ולבית כנסת אליו אנחנו שייכים או רוצים להשתייך, קירבה לתחבורה ציבורית, מרכזי

קניות, מקומות העבודה ומוסדות חינוך,

2. גודל- התאמה לצרכים המשפחתיים הנוכחיים והעתידיים,

3. תכנון התואם את מצבנו האישי והמשפחתי- קומה, חדר עגלות, חלוקת חדרים, מטבח עם כיור כפול וארון לאחסון כלי פסח, סלון, וכו'

4. מימון- הון עצמי ומשכנתא (בדרך כלל בדירה יחידה -עד 75% משכנתא) ארוכת טווח.

5. שיקולים מיסויים- מס רכישה- פטור ממס רכישה לדירה יחידה עד לגובה 1,978,045 ₪ (נכון ל 09/2024), מעל סכום זה, הרוכש ימוסה במס רכישה משתנה (לפי שווי הדירה ושיעורי המס שהוגדרו בחוק)

• פטור מהכנסה משכירות עד לגובה של 5,654 (נכון לחודש 09/2024)

• פטור ממס שבח

לעומת זאת, ברכישת דירה להשקעה, אנו שואפים להשיג את התשואה הטובה ביותר (באמצעות דמי שכירות ועליית ערך הנכס), ולכן השיקולים העיקריים שנצטרך לקחת בחשבון הם:

1. הון עצמי- מתייחס לסכום הכספי הנזיל שברשותך או מושקע בנכסים אחרים, אותו תידרש להשקיע ברכישת דירה לפני שתוכל לקחת משכנתא. ההון העצמי מהווה מעין "דמי כניסה" שרוב הבנקים דורשים, על מנת להבטיח את עצמם במידה שהלווה לא יעמוד בהחזר ההלוואה.

2. תזרים ויחס החזר- הבנקים משתמשים ביחס ההחזר (תזרים חודשי/ החזר הלוואה חודשי) כדי להעריך את יכולתך לעמוד בהחזר ההלוואה לאורך זמן.

יחס החזר גבוה מדי (מעל 35%) עלול להעיד על כך שתתקשה לעמוד בתשלומים העתידיים.

בנוסף יחס החזר מסייע בניבוי יכולתך להשקיע בעסקאות עם תזרים שלילי.

3) מימון/משכנתא- משכנתא היא למעשה הלוואה ארוכת טווח שניתנת על ידי בנק או מוסד פיננסי אחר, המאפשרת לרכוש נכס מקרקעין, בדרך כלל דירה.

המשכנתא מבטחת את ההלוואה בנכס הנרכש, כלומר הדירה עצמה משמשת כבטוחה להחזר ההלוואה. המשכנתא מאפשרת למנף את ההון בעצמי שברשותך בסיכון נמוך, ומהווה את אחד

היתרונות הבולטים להשקעה בנדל"ן.

4) מיסוי- הכרת חוקי המס הינה הכרחית לצורך קבלת החלטה מיטבית

5)תקופת השקעה- תקופת ההשקעה )האחזקה בדירה להשקעה( משפיעה על התשואה הפוטנציאלית, הסיכון הכרוך בהשקעה והאסטרטגיה הכללית שלך.

6) סוגי המוצרים שיש בנדל"ן: קיים מגוון רחב מאד של אופציות לרכישת דירות מגורים להשקעה.

הבחירה בסוג ההשקעה המתאים תלויה במטרות שלך, בתקציב ובסובלנות הסיכון שלך.

7) מיקום: מיקום הדירה שאתם רוכשים להשקעה הוא אחד הגורמים המשמעותיים ביותר, אשר עשויים להשפיע על התשואה, יציבות ההשקעה והסיכון הכרוך בה.

8) תשואה פירותית שוטפת: הכנסה קבועה שמשקיע מקבל מהחזקת נכס. בניגוד לתשואה הנובעת מעליית ערך הנכס (רווח הון), התשואה הפירותית היא הכנסה שוטפת המתקבלת בתדירות קבועה, בדרך כלל מדי חודש.

9) תשואה הונית: ברוב ההשקעות, הרכיב העיקרי ברווח מהשקעה בנדל"ן הינו תשואה הונית, אשר מייצגת את העלייה בשווי הנכס לאורך זמן, ומתקבלת כאשר מוכרים את הנכס במחיר גבוה יותר ממחיר הרכישה.

10) סיכונים: ההשקעה בנדל"ן למגורים יכולה להיות רווחית מאוד, אך כמו כל השקעה, היא כרוכה גם בסיכונים. חשוב להכיר את הסיכונים הללו לפני שאתם מקבלים החלטה.

11) היסטוריה- שוק הנדל"ן הוא אחד השווקים הוותיקים והדינמיים ביותר בעולם. הוא מושפע מגורמים כלכליים, חברתיים, פוליטיים ואפילו תרבותיים.

הבנת ההיסטוריה של שוק הנדל"ן יכולה לספק תובנות חשובות על התנהגותו העתידית, ולסייע בקבלת החלטות השקעה מושכלות יותר.

12) אנשי המקצוע - תחום הנדל"ן הוא עולם מורכב ומגוון, הדורש ידע וניסיון רב. כדי להבטיח עסקה מוצלחת, חשוב להכיר את אנשי המקצוע השונים הפועלים בתחום ולדעת מה תפקידם, ומה האינטרס של כל בעל ענין.

13) חקר שוק- תהליך קריטי לכל מי שמעוניין להשקיע בנדל"ן, במהלכו נדרש המשקיע לבצע מחקר מקיף לצורך קבלת תמונה ברורה של מצב השוק, זיהוי הזדמנויות,

והימנעות מטעויות.

14) הגשת הצעה- הגשת הצעה על דירה היא שלב מרגש ומאתגר בתהליך רכישת נכס. כדי להגדיל את הסיכויים שלכם להצליח, חשוב להכין את עצמכם כראוי ולנקוט

בצעדים הנכונים.

15) ניהול משא ומתן באמונה- ניהול משא ומתן מוצלח על רכישת דירה הוא מיומנות חשובה שדורשת הכנה מוקדמת והבנה מעמיקה של השוק.

16) השבחת נכסים- תהליך העלאת ערכו של נכס קיים.

השבחה יכולה להתבצע במגוון דרכים, והיא מהווה אסטרטגיה פופולרית עבור משקיעי נדל"ן.

המאמר הזה יכול לשנות את החיים של מישהו. שתפו אותו עכשיו.