מבחן ההכנסה הפנויה, והשפעתו על שוק המשכנתאות

כפי שפרטנו בעבר, המשכנתא מורכבת משלשה פרמטרים עיקרים: הון עצמי שכבר דיברנו עליו, המשכנתא שנקבל ויחס החזר או בחינת התזרים. השבוע נתמקד ביחס החזר שנגזר מההכנסה הפנויה.

בשונה מהלוואה לעסק, שבה הבנק בוחן פרמטרים כגון יכולות העסק, רווחיותו והתוכנית הכלכלית שלו, ובהתבסס על בדיקתו, הוא יודע בוודאות שהעסק יכול להחזיר את ההלוואה.

בהלוואה לצורך רכישת דירת מגורים, הבנק בוחן את הלווים עצמם כמי שאחראים להחזיר את הקרן והריבית.

ננסה להסביר את הרציונל, לכאורה הנכס עצמו משמש כבטוחה לבנק, וגם במידה והלווים לא יעמדו בהחזר התשלומים, הבנק יוכל לממש את הנכס.

אך בנק ישראל שהוא הגוף שאמון על יציבות המטבע והבנקים לא רוצה שהבנקים יתעסקו במכירת נכסים, כמו כן הוא חושש כי ירידת ערך בשווקים תגרום למשבר גדול בבנקים, וכמו שאחד ממנהלי הבנקים הסביר לי פעם "אנחנו רודפים אחריך כדי לתת לך הלוואת משכנתא ומאותו רגע שקיבלת אותה אנחנו רודפים אחריך שתשלם ותחזיר אותה", לפיכך קבע בנק ישראל תקנות, לפיהן גובה ההחזר החודשי לא יעלה על 50% מסך ההכנסה הפנויה של הלווה. בפועל, הלכה למעשה, הבנקים לא עוברים את ה 40% וברוב המקרים אפילו נמוך יותר.

מה ההגדרה של הכנסה פנויה, אשר לפיה נקבע גובה ההחזר?

הכנסה פנויה היא סכום הכנסה נטו, בניכוי ההתחייבויות

הקבועות שלכם (החזרי הלוואות, תשלומי מזונות וכל התחייבות שעולה על 18 חודשים).

כלומר, אם אתם מרוויחים 15,000 ₪ נטו ויש לכם כבר הלוואה לתקופה העולה על 18 חודשים שההחזר בה בסך 2,000 ₪ בחודש, ההכנסה הפנויה שלכם נאמדת ב13,000-₪ .

לפי הוראות בנק ישראל, תוכלו לקבל משכנתא שההחזר החודשי שלה לא יעלה על 6,500 ₪.

אולם הבנקים, לרוב, לא יציעו לכם משכנתא שההחזר החודשי שלה גבוה משליש מסך ההכנסה הפנויה שלכם, כדי להקטין את הסיכון שתתקשו לעמוד בהחזר המשכנתא.

ככל שסכום הכסף בנטו יהיה גבוהה יותר, כך יראה הבנק כי יש לכם יכולת גבוהה יותר להחזר וייתן לכם תנאים טובים יותר.

רוב המשכנתא של הבנקים מוענקות לזוגות צעירים, עם או ללא ילדים.

זוג צעיר נמצא בתחילת דרכו לכן היכולת הפיננסית של בני הזוג נמוכה יחסית, אך היא צפויה להשתפר בהמשך הדרך.

הבנקים המסחריים אינם מעוניינים לקחת סיכונים מיותרים לכספם, לכן הם מבצעים בדיקות מקיפות ויסודיות כדי לבחון את כושר ההחזר של כל לווה המבקש משכנתא.

איך הבנקים בודקים מה ההכנסה הפנויה לשכיר ועצמאי?

בעת בקשת משכנתא, הבנק יבקש ממך מגוון מסמכים כדי להעריך את יכולתך לעמוד בהחזרים החודשיים. מטרת הבדיקה היא לוודא שתוכל לעמוד בהתחייבות זו לאורך זמן, תוך שמירה על רמת חיים סבירה.

המסמכים הנפוצים ביותר שיידרשו ממך כוללים:

• תלושי שכר: תלושי השכר האחרונים שלך (או של בן/בת הזוג) ישמשו להוכחת ההכנסה החודשית הקבועה.

• אישור על הכנסות נוספות: אם יש לך הכנסות נוספות מעבר לשכר, כגון הכנסות מעסק עצמאי, דמי שכירות, דיבידנדים וכו', תתבקש להציג אישורים מתאימים.

  דוח שנתי של רואה חשבון: אם אתה עצמאי, יידרש ממך להציג דוח שנתי של רואה החשבון שלך.

• אישור מס הכנסה: אישור זה משמש לאימות ההכנסות שלך וההוצאות הקבועות.

  אישור על נכסים: תתבקש להציג אישור על נכסים בבעלותך, כגון דירות, מכוניות, חשבונות בנק וכו'.

• אישור על התחייבויות: תצטרך להציג אישור על התחייבויות קיימות, כגון הלוואות אחרות, אשראי, תשלומים חודשיים קבועים וכו'.

• דו"ח הערכת שווי של הנכס: הבנק יזמין שמאי שיעריך את שווי הנכס שאתה מעוניין לרכוש.

• אישור ביטוח חיים: ביטוח חיים הוא בדרך כלל תנאי לקבלת משכנתא.

גורמים נוספים המשפיעים על החלטת הבנק:

• היסטוריית אשראי: הבנק יבדוק את ההיסטוריה שלך בתשלומים,כדי לוודא עמידה בהתחייבויותיך הכספיות.

• יחס חוב להכנסה: הבנק יחשב את היחס בין ההתחייבויות החודשיות שלך לבין ההכנסה שלך, כדי להעריך את יכולתך לעמוד בהחזר המשכנתא.

• סוג המשכנתא: סוג המשכנתא שתבחר (קבועה, משתנה, משולבת) ישפיע על גובה ההחזר החודשי ועל משך ההלוואה.

• גובה ההון העצמי: ככל שההון העצמי שלך יהיה גבוה יותר, כך תוכל לקבל משכנתא גדולה יותר בתנאים נוחים יותר.

מהן האסטרטגיות האפשריות כדי להגדיל את יכולת ההחזר?

החלפת לווים:

בעיקר מתאים לזוג צעירים או זוגות של מבוגרים. כאשר הרעיון הוא כזה:

נניח שיש זוג צעיר שרוצה לקחת משכנתא ולקנות דירה. בואו נניח שאין להם הכנסות מספיק גבוהות או שיש להם BDI שלילי והם עצמם לא מסוגלים לקחת משכנתא. במצב הזה אנחנו יכולים לקחת את זוג ההורים שלהם, כדי שיצטרפו למשכנתא ולעשות מהלך שהוא למעשה הופך את התמונה המקובלת. יוצרים מצב שבו ההורים יהיו אלו שיירשמו בתור הלווים מול הבנק והילדים יהיו על תקן ערבים בסיטואציה הזו.

במילים פשוטות: הילדים משעבדים את הבית שלהם אבל ההורים הם אלו שלוקחים את המשכנתא בתור לווים ראשיים.

המשכנתא תשולם מחשבון ההורים מהרגע הראשון, הם אחראיים על המשכנתא, הבנקים בודקים אותם מבחינת הכנסות מול הוצאות וכל שאר הבדיקות.

הילדים במקרה הזה בכלל לא נבדקים, רק משעבדים את הבית שלהם וזה הכול.

הילדים למעשה לא נבדקים בכלל ולא מתייחסים אליהם.. ניתן לשנות את הדברים כאשר הילדים ישפרו את ההכנסות או ישפרו את ה-BDI וזה יכול להיות גם הפוך שההורים לא יכולים או בגלל שההחזר שלהם בגלל הגיל יהיה גבוה מדי ויכניסו מישהו כלווה.

ויש גם אפשרות להכניס כלווה חלקי.

הוספת ערב

במקרים מסוימים הבנק יהיה מוכן לאשר את הבקשה להלוואה רק אם תוסיפו ערבים למשכנתא. לדוגמה, נניח וזוג צעיר בתחילת דרכו מעוניין לרכוש דירה בנהרייה שמחירה 1.2 מיליון ש"ח, וההכנסה ברוטו של בני הזוג יחד היא 16,000 ,₪ והנטו שלהם עומד על כ12,000- ₪ בחודש.

הזוג הצעיר הצליח בעזרת המשפחה לגייס הון עצמי בשיעור של 25% משווי הדירה לכן הם מעוניינים לקחת משכנתא במימון גבוה יחסית של ,75% כלומר הלוואה בסף 900,000 .₪ אם אין לבני הזוג נכסים נוספים והכנסות אחרות, יועץ המשכנתא יחשב את ההכנסה הפנויה של בני הזוג לפי ההכנסה נטו בניכוי ההוצאות וההתחייבויות.

בדוגמה שלנו, ההכנסה הפנויה של הזוג הצעיר, לפי החישוב של יועץ המשכנתאות, הינה 8,000 ,₪ לכן הבנקים יאשרו משכנתא בהחזר חודשי של עד כ2,700- ₪ (הבנקים מאשרים משכנתא אם יש ללווים יכולת החזר בשיעור של לפחות 30% מההכנסה הפנויה).

יחד עם זאת, בתנאי השוק של היום כאשר הריבית התייקרה מספר פעמים ועומדת כבר על 4.75%, כלומר ריבית פריים בגובה 6.25%, הבנקים לא יאשרו את הבקשה להלוואה של בני הזוג אלא אם הזוג הצעיר מוסיף ערבים למשכנתא.

תפקידו של ערב למשכנתא

ערבים למשכנתא הם אנשים המתחייבים לשאת בתשלומי החזר ההלוואה אם מכל סיבה שהיא הלווים שלקחו את המשכנתא אינם עומדים בהחזרי ההלוואה.

הבנקים למשכנתאות חוששים לכספם לכן הם אינם מאפשרים ללווים להוסיף למשכנתא כל ערב, והבנקים דורשים שהערב למשכנתא יהיה קרוב משפחה מדרגה ראשונה, כלומר הורים, אחים ו/או ילדים. במקרים מסוימים הבנק או חברת המימון החוץ בנקאי יאשרו ללווים להוסיף ערבים שהם אינם קרובים מדרגה ראשונה.

הסיבה לכך מובנת מאחר שהבנקים יודעים כי קרובים מדרגה ראשונה ללווים מרגישים מחויבות טבעית לסייע לזוג הצעיר שלקח משכנתא, לכן אם הלווים נקלעים לצרה הערבים יסייעו ויעמדו בנטל החזרי המשכנתא.

הוספת ערב למשכנתא – איך זה משפיע בפועל?

הוספת ערב בפועל מגדילה את ההכנסה הפנויה לצורך חישוב יכולת ההחזר של הלווים שלוקחים את המשכנתא.

אם נתייחס לדוגמה מקודם, נניח והזוג הצעיר מוסיף את הורי אחד מבני הזג כערבים למשכנתא, ואם ההורים מרוויחים 12,000 ₪ (הכנסה פנויה), הבנק יחשב בהתאם לכלל הרגולציה יחס החזר לפי מחצית מההכנסה הפנויה של ההורים, כלומר 6,000 .₪

לכן, במקרה זה, הוספת הערבים למשכנתא מאפשרת לבנק לחשב הכנסה פנויה לזוג הצעיר לפי 14,000 ₪ (8,000 ₪ הכנסה פנויה של הזוג הצעיר + 6,000 הכנסה פנויה של ההורים), וכך הזוג הצעיר יוכל לקבל משכנתא בהחזר חודשי של עד 4,660 ₪ (30% מההכנסה הפנויה) לעומת החישוב הקודם שעמד על כ2,800- ₪ בלבד.

חשוב להדגיש כי הבנקים, בשונה ממה שנהוג לחשוב בנושא, מעדיפים שלא יהיו ערבים למשכנתא מאחר שאז מדובר בהלוואה מסוכנת.

אם הבנק סבור כי המשכנתא נמצאת ברמת סיכון גבוהה בגלל יכולת ההחזר והמצב הפיננסי של הלווים, במקרה זה

חשוב לדעת:

• יש שני סוגים של ערבים – ערב משלם וערב לא משלם.

• אם הלווים שלקחו את המשכנתא אינם עומדים בהחזרים, הערב יהיה אחראי למלוא יתרת החוב ולא רק לחלק היחסי שלו בתשלומי ההחזר.

• למרות שהערב משלם לפחות 20% מתוך ההחזר החודשי, אין לו זכות כלשהי בנכס או בהלוואת המשכנתא, למעט זכויות המגיעות לו על פי החוק.

• ערב משלם יכול לקחת משכנתא בעתיד למרות מתן ערבותו במשכנתא של הלווים, אך כאשר הבנק אליו הוא פונה בבקשה להלוואה יתייחס לערבותו והוא ירשום בסעיף ההתחייבויות מידע על המשכנתא, לכן במקרים מסוימים הערב המשלם יוכל לקבל הלוואה או משכנתא בסכום נמוך יותר ממה שהוא ביקש בפועל.

• אם הערב אינו עומד בתנאים עליהם הוא התחייב בעת החתימה על הערבות למשכנתא, הבנק ינקוט נגדו באמצעים שונים כגון מכתב מעורך דין, הוצאה לפועל, עיקול ומימוש נכס ששועבד (ערב משלם).

חישוב יחס ההחזר:

הרגולציה מאפשרת לבנקים למשכנתאות לחשב את יחס החזר ההלוואה של הערבים למשכנתא רק על מחצית ההכנסה הפנויה.

הוספת ערב מאפשרת להעלות את סכום החזרי המשכנתא, והבנקים מחשבים את ההחזר המקסימלי באופן הבא:

כ1/3-* (מחצית ההכנסה הפנויה של הערב המשלם +ההכנסה הפנויה של הזוג הלווים). אם יחס ההחזר הוא לפחות 33% מסך ההכנסה הפנויה הבנק יאשר את הבקשה למשכנתא, ובמקרים מסוימים הבנק יאשר גם החזר מקסימלי בגובה 40% מההכנסה הפנוי.

איזה סוגים של ערבים קיימים?

כפי שציינו לעיל, יש שני סוגים עיקריים של ערבים למשכנתא:

ערב לא משלם – הערב תומך בנוטלי המשכנתא ומספק להם גיבוי אם הם מתקשים בהחזר ההלוואה, אך הערב אינו מחזיר מדי חודש סכום כלשהו מתשלום המשכנתא.

ערב משלם (נקרא גם ערב פעיל וערב תומך) – הערב משלם לפחות 20% מתשלומי ההחזר החודשיים של המשכנתא והוא לוקח חלק פעיל בהלוואה.

ראוי לציין כי הערב למשכנתא יכול להיות גם ערב ממשכן, כלומר הוא מספק בערבות את הנכס שלו על מנת להבטיח את תשלומי הלווים המגיעים לבנק.

מי יכול להיות ערב למשכנתא?

ערב למשכנתא יכול להיות אדם יחיד או מספר אנשים,

בהתקיים התנאים הבאים:

• דירוג אשראי בינוני ומעלה.

• קירבה מדרגה ראשונה (חובה), כלומר הורים, אחים ואחיות או ילדים.

• בדרך כלל גיל הערבים יכול להיות עד גיל .65

• יכולת פיננסית מספקת לעמוד בהחזרי ההלוואה.

• ערב ממשכן חייב להוכיח בעלות על הנכס שברצונו

• לשעבד לטובת הבנק.

הטיפ של היועצים המנוסים הוא לא להתחייב לתשלומי החזר גבוהים מ35%- מההכנסה הפנויה. חשוב זכור כי משכנתא לוקחים לשנים רבות, עד 30 שנים, ובתקופת ההלוואה הרבה דברים יכולים להשתנות בחיי הלווים, בכלכלה, בקריירה ועוד...

כמו תמיד, נשמח לקבל תגובות, הארות והערות. בנוסף, לצורך הבהרת הדברים וקבלת מידע מלא נשמח לשלוח למי שיפנה, מיפוי של האפשרויות להשגת הון עצמי המוצג בצורה מפורטת וברורה שעשויה להקל בקבלת תמונת מצב מלאה.

כמו כן, נשמח לסייע במתן יעוץ משכנתאות יצירתי, איכותי ובמחיר מעולה ללא פשרות אין לראות בנכתב משום ייעוץ פיננסי.

כותב המאמר משתף בידע אישי שנצבר.

המידע המוצג הינו מידע כללי ואיננו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי. כל החלטה הנוגעת לרכישת נדל"ן הינה החלטה אישית, ומומלץ להתייעץ עם עורך דין, שמאי או כל גורם מקצועי אחר לפני קבלת החלטות. המאמר הזה יכול לשנות את החיים של מישהו. שתפו אותו עכשיו.