הון עצמי לדירה? זה לא בלתי אפשרי! כך תעשו את זה

לאחר שהבנו שכדי לקבל משכנתא הבנק רוצה שנביא הון נקי וללא שיעבוד או הלוואה שאנחנו נדרשים להחזיר (שזאת לא ההגדרה החשבונאית להון עצמי), חשוב שנדע מה הדרכים לגייס הון נקי:

1. חסכונות- יש לשאוף לחסוך כמה שיותר כדי ליצור הון שיוכל לשמש אותנו לקניית דירה.

2. עזרה מההורים- הדרך המקובלת ביותר בציבור שלנו להשיג הון עצמי – היא לקבל סיוע מההורים, אשר מתאמצים להעניק או להלוות לזוג מתחתן, הון שיוכל לשמש אותם להון עצמי לצורך רכישת דירה (וצריך להתייחס אליו בחרדת קודש).

הלוואות שאפשר לקחת כדי להגיע להון עצמי:

• סיוע מהמשפחה – ניתן לפנות למשפחה הקרובה ולבקש הלוואה או סיוע ללא תמורה, ההורים ישמחו לעזור לזוג הצעיר, אך אם אין להורים כסף נזיל, הם יכולים לקחת הלוואה לטובת הזוג.

• הלוואת נדוניה - משכון דירת ההורים בתמורה להלוואה נוחה בתנאים אטרקטיביים עשוי לסייע לזוגות הצעירים וניתן לקבל עד 50% הלוואה כנגד משכון הנכס. יש לזכור שהחזר ההלוואה ינוכה מחשבון ההורים. ההלוואה הינה הלוואת שפיצר, הריבית קצת יותר גבוהה מריבית משכנתא רגילה, ומספר השנים לפריסת ההלוואה הוא עד גיל 85 כמו כן גובה ההלוואה נגזר מיכולת ההחזר של ההורים. בנוסף לסכום ההחזר החודשי של ההלוואה, יש להוסיף את עלויות ביטוח החיים של ההורים, אשר גילם המבוגר מייקר את גובה הביטוח. לקיחת ההלוואה מותנית באישור ההורים, אשר נדרשים להבין כי אי החזר הלוואה עשוי להותיר אותם ללא דירת מגורים. (לדעתי, לצורך קבלת הלוואה נדרש לדון ואף לקבל את הסכמת שאר בני המשפחה) (לגבי ערב משלם- נפרט בהמשך).

• משכנתא הפוכה - ההורים (מעל גיל ,55 וככל שההורים מבוגרים יותר- ההלוואה שנקבל גבוהה יותר) יכולים לסייע באמצעות לקיחת משכנתא הפוכה כנגד הנכס שלהם. זו אופציה נוספת להשלמת ההון העצמי, מאחר שההורים יכולים לסייע עם סכום גבוה, ואינם נדרשים להתמודד עם תשלומי החזר חודשיים ותהליך חיתום הכולל בדיקת הכנסה. הרציונל של הבנק הוא שעד גיל 120 החוב ילך ויגדל, ולאחר פטירת ההורים היורשים ימכרו את הבית ויחזירו את החוב או יחזירו את יתרת ההלוואה. הריבית של משכנתא הפוכה יקרה ב כ 2%- מהריבית של משכנתא. משכנתא הפוכה מהווה יתרון למי שיש לו הרבה נכסים אך מעט הכנסות. כמו כן אין צורך בביטוח חיים. יש לציין כי הבנק דורש את הסכמת כל בני המשפחה.

• הלוואות - הלוואה מהבנק סולו/לכל מטרה או מחברת כרטיסי האשראי או מתאגיד חוץ בנקאי. יש לזכור שהבנק יראה בהלוואת מסוג זה התחייבויות, וינכה את עלות ההחזר החודשי מההכנסה הפנויה (יכולת ההחזר). כמו כן יש לזכור שלקיחת מספר הלוואות יוצרת קשיים תזרימיים, וכן כי שיעורי הריבית גבוהים, משכנתא על נכס קיים- מוצר שהיה נפוץ בעבר, אך בנק ישראל הגביל אותו מאד כדי לצנן ולהרחיק משקיעים. (עד 50% משווי הדירה).

• גמ"ח - לדוגמא הגמ"ח המרכזי, אשר מעניק הלוואות ללא ריבית למי שמפקיד במשך השנים עבור כל ילד. או כל גמח אחר שמעניק הלוואות בתנאי החזר נוחים. הלוואה חברתית – ניתן לגייס הלוואה בריבית אטרקטיבית יחסית באמצעות פורטלים שונים להלוואות חברתיות (הלוואות בין עמיתים). יש להיערך נכון לקראת החזר ההלוואה במקביל להחזרי המשכנתא.

• הלוואה או פירעון פוליסת חיסכון – מומלץ לבדוק אפשרות לקחת הלוואה על חשבון פוליסת חסכון (כגון קרנות השתלמות, קופות פנסיה וכו'). הלוואה מסוג זה הינה הלוואה בריבית אטרקטיבית שאינה משפיעה על האובליגו בבנק. קיים הבדל משמעותי בין לקיחת הלוואה על חשבון פוליסת חיסכון בה הכסף נזיל, למול הלוואות מפוליסות חיסכון בהן הכסף לא נזיל. לרוב מדובר בהלוואה לטווח קצר של 7-3 שנים, בריבית אטרקטיבית (בדרך כלל פריים מינוס חצי), ויש 3 מסלולי החזר: שפיצר, גרייס או בלון

סוגי החזרי הלוואות

• גרייס - מונח שמקורו מהשפה האנגלית, ופירושו חסד, והכוונה שלאורך תקופת ההלוואה הלווה משלם רק את החזר ריבית, והקרן משולמת בסוף, היתרון של הלוואת גרייס, הוא שהיא לא מכבידה על התזרים.

• בלון (גרייס מלא) - פירושו ניפוח ההלוואה, כי למעשה הלווה לא משלם לאורך התקופה כלל (לא קרן ולא ריבית), והאפקט של ריבית דריבית מגדיל את יתרת הקרן לאורך הזמן. היתרון של הלוואה מסוג זה, הוא שבתקופת ההלוואה, ההלוואה לא מורגשת כלל בתזרים, והחיסרון העיקרי הוא שבמועד הפירעון נפגוש חוב גדול יותר מגובה ההלוואה שקיבלנו. (במקרים מסוימים נשתמש בהלוואת בלון ממספר סיבות, לרבות, מקרה בו אנו יודעים להביא תשואה גבוהה במידה ניכרת על הכסף, מקרה שנרצה שההון העצמי שלנו יישאר ככרית ביטחון למקרי חירום וכו').

• שפיצר - החזר של הקרן והריבית כל חודש למשך תקופת ההלוואה.

ְּ

דברים נוספים שיש לקחת בחשבון שינוכו מההון העצמי:

מיסים – בכל עסקת מקרקעין חלים מיסים שונים על פי חוק מיסוי מקרקעין. בעזרת עו"ד מנוסה ניתן לחשב מראש את מס הרכישה שחל על הקונה, מס שבח שחל על המוכר, היטלי השבחה ומיסים נוספים, ככל שישנם.

עו"ד – עלינו לשלם שכר טרחה לעורך דין המתמחה במקרקעין, המעניק ליווי וייעוץ משפטי בתהליך רכישת המקרקעין. שכר הטרחה המקובל הוא כ0.5%- מגובה העסקה.

מתווך - עלינו לשלם שכר טרחה למתווך שהציע לנו את הדירה והיה "לגורם היעיל" בתהליך, שכר הטרחה המקובל הוא 2% מגובה העסקה

שמאי – תשלום עבור הערכת שמאי מטעם הבנק או הערכה של שמאי פרטי. התשלום לפי מחירון הבנק, אך כדאי לבצע הערכת שמאי מקדימה באופן פרטי.

יועץ משכנתאות – מומלץ לפנות לחברה מובילה לייעוץ משכנתאות. בעזרת יועץ משכנתאות מנוסה ניתן לבנות תמהיל מותאם אישית לאחר תכנון פיננסי, לנהל מו"מ יעיל מול הבנקים, להשיג משכנתא בתנאים טובים יותר, להפחית סיכונים ולחסוך הרבה מאוד כסף.

מדד תשומות הבנייה- בעת רכישת דירה חדשה מקבלן יש להוסיף למחיר הדירה את הפרשי מדד תשומות הבנייה.

שיפוצים - מצוי בעיקר בדירות יד שניה, בפרט אם רוצים לחלק דירה או להשביח אותה, על מנת שתניב הכנסות שכירות גבוהות יותר. עלויות השיפוץ משתנות, החל מאלפי ₪ וכלה בעשרות אלפי שקלים ומעלה.

עלויות נוספות – ויש לחשב הוצאות נוספות כמו ביטוח משכנתא, הובלה, אגרות (נוסח טאבו, אגרות בנק, ייפוי כוח נוטריוני, רשם המשכונות), בדק בית וכו'.

כמו תמיד, נשמח לקבל תגובות, הארות והערות. בנוסף, לצורך הבהרת הדברים וקבלת מידע מלא נשמח לשלוח למי שיפנה, מיפוי של האפשרויות להשגת הון עצמי המוצג בצורה מפורטת וברורה שעשויה להקל בקבלת תמונת מצב מלאה.

כמו כן, נשמח לסייע במתן יעוץ משכנתאות יצירתי, איכותי ובמחיר מעולה ללא פשרות אין לראות בנכתב משום ייעוץ פיננסי.

כותב המאמר משתף בידע אישי שנצבר.

המידע המוצג הינו מידע כללי ואיננו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי. כל החלטה הנוגעת לרכישת נדל"ן הינה החלטה אישית, ומומלץ להתייעץ עם עורך דין, שמאי או כל גורם מקצועי אחר לפני קבלת החלטות. המאמר הזה יכול לשנות את החיים של מישהו. שתפו אותו עכשיו.